Stroški Hipotekarnega Zavarovanja Bodo Preneseni Na Banke

Stroški Hipotekarnega Zavarovanja Bodo Preneseni Na Banke
Stroški Hipotekarnega Zavarovanja Bodo Preneseni Na Banke

Video: Stroški Hipotekarnega Zavarovanja Bodo Preneseni Na Banke

Video: Stroški Hipotekarnega Zavarovanja Bodo Preneseni Na Banke
Video: 97% Owned - Positive Money Cut 2024, Marec
Anonim

Pri izdaji hipotekarnih posojil bodo morale banke na lastne stroške kupiti posojilojemalca. Poleg tega bodo morali zavarovati ne samo nepremičnine, temveč tudi življenje in zdravje posojilodajalca in celo stroške zdravniškega pregleda. Vendar hipoteke za državljane ne bodo posebej pocenile, saj bodo novi stroški vključeni v obrestno mero posojila. A postopek bo postal bolj pregleden - posojilojemalec bo celotne stroške hipoteke izvedel takoj in ne ob podpisu dokumentov, kot se dogaja zdaj. To pomeni, da bo lahko v celoti primerjal ponudbe različnih bank.

Banka Rusije je predstavila nov koncept hipotekarnega zavarovanja, ki je bil razvit v skladu z ukazom predsednika, naj sprejme ukrepe za znižanje stroškov hipotekarnih posojil. Stroški zavarovanja so eden od sestavnih delov celotnih stroškov hipoteke in jih pogosto znatno povečajo. Hkrati so državljani prisiljeni plačati ne samo zavarovalni produkt, temveč tudi provizijo agencije banki za promocijo in prodajo zavarovalnih polic določene zavarovalnice, ki lahko doseže 40%.

Kako deluje

Zdaj morajo v skladu z zakonom o hipotekah državljani pridobljeno premoženje zavarovati. Najpogosteje morate kupiti tudi zavarovanje za primer nesreč in bolezni: to po zakonu ni obvezno, v praksi pa banke ob izdaji znižajo obrestno mero. Posojilojemalec plača stroške zavarovanja.

Posojilojemalec lahko kupi zavarovalno polico samo pri zavarovalnici, akreditirani pri banki, najpogosteje pa pri izbiri družbe s tega seznama vodi priporočilo bančnega uslužbenca, ki zaprosi za hipoteko.

Bo sprememba državnega programa preferencialnih hipotek rešila razvijalce?

Kot ugotavlja Centralna banka, je trenutno ruski trg hipotekarnega zavarovanja precej koncentriran. Na njem deluje približno 16 zavarovalnic. Leta 2019 so v okviru več kot 8 milijonov pogodb zbrali približno 42 milijard rubljev. Hkrati je večino pogodb (več kot 80%) sklenilo le pet zavarovalnih organizacij.

Takšno stanje je posledica obstoječe koncentracije hipotekarnega trga: 83% celotnega števila obstoječih pogodb (4,3 milijona) je v kreditnem portfelju petih največjih bank.

Po izračunih centralne banke je bila stopnja hipotekarnih posojil, izdanih leta 2019, v povprečju 9,94%, celotni stroški posojila (vključno z zavarovanjem) pa 11,41%. Dejanski stroški zavarovanja znašajo v povprečju 0,74% zneska hipoteke, kar je približno 16 tisoč rubljev na leto.

Hkrati posojilojemalec ne more takoj dobiti informacij o celotnih stroških posojila. Napove se mu tik pred sklenitvijo pogodbe, po odobritvi vloge za posojilo, izbiri nepremičnine in plačilu stroškov obdelave vseh potrebnih dokumentov. V fazi izbire banke za hipoteko se lahko posojilojemalec osredotoči le na obrestno mero posojila.

Kdo potrebuje zavarovanje

Cena zavarovanja se ne spremeni, če se obrestna mera zniža, kot se je na primer zgodilo v zadnjem letu zaradi znižanja ključne obrestne mere Banke Rusije. Tako delež zavarovalnih stroškov v skupnih stroških hipotekarnega posojila samo narašča.

Centralna banka ugotavlja, da je raven zavarovalnih vplačil na hipoteke izredno nizka (leta 2019 so zavarovalnine znašale le 3% zbranih premij za zavarovanje zavarovanja s premoženjem in 15% premij za življenjska in zdravstvena zavarovanja) in večino sredstev, ki jih je zbrala zavarovalnice (85–97%) so napotene na plačilo agencijskih provizij za promocijo in prodajo zavarovalnih polic (najpogosteje je to banka upnica), za kritje operativnih stroškov in za zavarovalni dobiček.

COVID-19 je spremenil želje kupcev stanovanj v novih stavbah

Po želji lahko posojilojemalec kupi zavarovanje zunaj banke in se izogne plačilu provizije, ugotavlja podpredsednik Vseslovenske zveze zavarovalnic Viktor Dubrovin. Po njegovih besedah je tarifa obveznega zavarovanja nepremičnin v povprečju 0,1% zavarovalne vsote, kar je praviloma enako višini dolga na hipotekarnem posojilu. Glede na to, da je povprečna velikost takega posojila 2,5 milijona rubljev, bodo stroški zavarovanja v prvem letu 2,5 tisoč rubljev. V drugem in naslednjih letih se bo zmanjšal sorazmerno z zmanjšanjem dolga.

Tarifa za prostovoljno življenjsko zavarovanje je močno odvisna od starosti posojilojemalca in se giblje od 0,18% do 0,6%, to je v povprečju približno 7-10 tisoč rubljev v prvem letu. V nekaterih bankah zavrnitev tega zavarovanja nikakor ne bo vplivala na hipotekarne obresti, v drugih pa lahko stroške zviša za 0,5-1%.

Po navedbah iste družbe "Ipoteka. Tsentr" bo zavrnitev življenjskega in lastninskega zavarovanja privedla do neizogibnega povečanja obrestne mere v povprečju z 2% na 7%.

Velikost provizije agencije se zelo razlikuje in lahko znaša od 10 do 40%, je dejal Viktor Dubrovin. »To je logično, saj se kreditna institucija loti določenega dela: izbrati zavarovalnico, oblikovati zavarovalni produkt, posvetovanja, obtok dokumentov. Številne banke polno sodelujejo pri zavarovanju, vključno s sodelovanjem pri poravnavi izgub, «je pojasnil.

Hkrati je banka tista, ki se najbolj zanima za hipotekarno zavarovanje, ugotavljajo v centralni banki. Ko nastopi zavarovalni primer, bo denar šel njemu - za poplačilo dolga zavarovanca na hipoteki.

Posojilojemalci pa zavarovanje zavrnejo ob vsaki priložnosti, tudi če banka dvigne obrestno mero - v nekaterih primerih stroški zavarovanja presegajo prihranke pri obrestih. Poleg hipotek so v Rusiji še vedno izjemno redke tudi zavarovalne pogodbe (tako lastnine kot življenja in zdravja).

»Na splošno je interes posojilojemalca raje minimiziranje takšnih težav, kot je izbira zavarovalnice, pogajanja z zavarovalnico o stroških police, sestava in sklenitev zavarovalne pogodbe poleg posojilne pogodbe in sodelovanje v procesu poravnava zneska plačila zavarovanja ob nastopu zavarovalnega primera. Posamezni hipotekarni posojilojemalec ima redko dovolj trden pogajalski položaj, da lahko od zavarovalnice pridobi najboljše cenovne pogoje ali učinkovito sodeluje v postopku poravnave škode v primeru nesoglasja zavarovalnice brez zunanje pomoči. Za številne državljane so ti postopki nepotreben zaplet že tako stresne življenjske dobe, povezane s pridobivanjem in nato odplačevanjem hipotekarnega posojila, «ugotavlja Banka Rusije.

Ali se bo hipoteka pocenila

Regulator pričakuje, da bo sklenitev zavarovalne pogodbe s strani banke in ne posojilojemalca povzročila znižanje cene. Najprej banka naenkrat zavaruje celo skupino posojilojemalcev in se bo lahko pogajala o nižjih stroških polic. Drugič, bankam vam ne bo treba plačati provizije, saj bo potreba po promociji te ali one zavarovalnice sama od sebe izginila. Po izračunih centralne banke bi bili stroški hipoteke v letu 2019 nižji za 0,15-0,67 odstotne točke, če bi uporabili predlagani pristop.

Ali bodo koncesijske hipoteke podprle trg nepremičnin?

Toda tudi med razpravami o novem konceptu sta Vseruska zveza zavarovalnic in Združenje ruskih bank poslala skupni apel predsedniku Banke Rusije Elviri Nabiulini, v katerem so poudarili, da „stroški takšnega zavarovanja lahko le nadomestilo z zvišanjem obrestne mere za posojilo. Združenje ruskih bank je možno rast ocenilo na 0,5-1 odstotne točke.

»Posojilojemalci žal ne bodo imeli koristi od spreminjajočih se pogojev. Stroške bodo krile banke, ki jih bodo povrnile na račun kreditojemalca, na primer z dvigom obrestne mere. Obrestne mere za posojila se ob upoštevanju novega sistema hipotekarnega zavarovanja lahko zvišajo za približno 0,3–0,5 odstotne točke, «je povedala Olga Bazhutina, generalna direktorica Ipoteka. Tsentr.

Še vedno je težko reči, koliko bo stopnja rasla, pravi Viktor Dubrovin. »Hipotekarna stopnja je zelo konkurenčna zgodba in vlada jo nenehno tarča. Najverjetneje ne bo prišlo do neposrednega prenosa izgubljenega dobička v stroške hipoteke, «je dejal.

Vseruska zveza zavarovalnic meni, da bi morala država namesto preusmerjanja stroškov oblikovati minimalni standard za zavarovalni produkt in nadzorovati razkritje vseh informacij potrošniku. In sam bo lahko izbiral, kateri izdelek in kje kupiti.

Centralna banka je po drugi strani prepričana, da se zdi "neprimerno ohranjati sedanjo prakso plačevanja posojilojemalcev pomembnih agencijskih provizij za nakup zavarovalnih polic, da se ohrani visoka frekvenca komunikacije z zavarovalnicami."

Glede na trend zmanjšanja ključne stopnje se lahko zgodi, da hipoteka ne bo podražila, pravi neodvisna finančna svetovalka Natalya Smirnova.

»Verjetno lahko vidimo ključno stopnjo 4% in pogoji se ne bodo spremenili, ne bo prišlo do bistvenega dviga cen. Poleg tega ne smemo pozabiti, da so se banke med pandemijo soočale z zmanjšanjem kupne moči, zato bi bilo zdaj nerazumno preveč dvigovati obrestne mere, sicer obstaja nevarnost izgube potencialnih strank, «je pojasnila.

Kaj bo dobil posojilojemalec

Tako poleg premoženjskega zavarovanja državljani postanejo obvezni tudi za nakup police življenjskega in zdravstvenega zavarovanja. Koncept določa minimalni seznam zavarovanih tveganj. Na primer pri lastninskem zavarovanju gre za izgubo ali škodo zaradi požara, eksplozije, poplav, naravnih nesreč, nezakonitih dejanj tretjih oseb, strukturnih napak. V življenjskem in zdravstvenem zavarovanju - dodelitev invalidske skupine I ali II, smrt posojilojemalca zaradi nesreče ali bolezni.

Pred sklenitvijo pogodbe lahko zavarovalnica državljana pošlje na zdravniški pregled - na stroške banke, če je pogodba naknadno sklenjena.

Po eni strani je to dobro, saj v primeru zdravstvenih težav zavarovanje krije hipotekarna plačila, v primeru smrti pa družina ne bo ogrožena izselitve.

»Posojilojemalci ne bodo mogli zavrniti zavarovanja, da bi prihranili denar, in se posledično ne bodo znašli v situaciji, ko hipoteke ni s čim plačati, družina pa lahko izgubi stanovanje, če se stanje ne popravi (hipotekarne počitnice že dolgo niso na voljo). In izkaže se, da je posojilojemalec vsekakor zaščiten pred tveganji, «pravi Natalya Smirnova.

Po drugi strani pa zavarovanja ne boste mogli zavrniti in ga boste morali všit v telo posojila dolga leta, dokler hipoteka ne bo v celoti odplačana. Res je, da se bodo stroški zavarovanja porazdelili in zato ne bodo tako opazni. Zdaj se plačuje enkrat letno, plus hipotekarna plačila, in takšni stroški so običajno proračunsko občutljivi.

Zdaj lahko s predčasnim odplačilom posojila del zavarovanja vrnemo minus preostalo število mesecev in provizije za zavarovanje. Lahko pa ga ne vrnete, potem bo polica veljavna do konca plačanega leta. Ker se bodo stroški zavarovanja razdelili podobno kot obresti na hipoteko, bodo samodejno prenehali z zadnjim predčasnim plačilom.

Ker bo cena zavarovanja takoj vključena v obrestne mere za posojilo, bodo državljani lažje primerjali celotne stroške hipoteke v različnih bankah. In to je morda edini pravi plus reforme.

Priporočena: